كيف يحمي المستثمر الأجنبي في قطاع العقارات حقوقه بتركيا؟
ما الذي يجب على المستثمرين الأجانب في تركيا فعله عندما لا يتم تسليم مشاريعهم العقارية في الوقت المحدد؟ في إحدى مقالاتنا السابقة؛ كان موضوعنا هو حقوق المستثمرين العقاريين الأجانب في تركيا في مواجهة المقاولين العقاريين، في حالة عدم قيام المتعاقدين بتسليم مشاريع عقارية وفق ما تعهدوا به. ومع ذلك؛ فإن هناك خيارا آخر -ومن المؤسف أنه لم يعد حالة نادرة هذه الأيام- هو ألا يتم تسليم المشروع على الإطلاق!
في الآونة الأخيرة؛ أصبح لدينا عدد متزايد من العملاء الذين يقدمون لنا مثل هذه الحالات. ويعود السبب في معظمه إلى حقيقة أنه في الوقت الذي كان فيه عدد من شركات التطوير العقاري التركية (بما فيها بعض الشركات العملاقة المعروفة) تتوسع بشكل مفرط، وتطلق عددا كبيرا من المشاريع التي كانت أعلى بكثير من قدرات أسهمها الرأسمالية؛ فإنها واجهت الأزمة الاقتصادية الحادة الأخيرة والانخفاض السريع في الطلب بالسوق.
وفيما يلي سأقوم بتقديم بعض الإجابات القانونية العامة على الأسئلة التالية: كيف يمكن للمستثمرين تأمين حقوقهم إذا لم يتم تسليم المشاريع العقارية في الوقت المحدد؟ وماذا يحدث للأقساط المدفوعة بالفعل والتي تصل إلى آلاف الدولارات؟
بادئ ذي بدء، ولتجنب أي مشكلة على هذا النحو؛ فإنه بالطبع من الأهمية بمكان العملُ مع وسيط موثوق به أو وكالة عقارية. وإذا كان من الصعب العثور على شخص موثوق به، فمن المستحسن بشدة العمل مع محام منذ البداية.
ومن ناحية أخرى؛ يجب أن يقوم المستثمرون أو وسطاؤهم بإجراء بحث أولي في السوق عن شركة التطوير العقاري التي سيتم الاستثمار في مشروعها. ويجب أن يدور هذا البحث حول أسئلة مثل ما إن كانوا في أزمة ديون حاليا، أم إنهم فشلوا في تسليم مشاريعهم في حالات سابقة.
وبمجرد اتخاذ المستثمر قرار الاستثمار في مشروع ما مع شركة ما؛ فإنه يجب عليه أن يكون حذرا للغاية بشأن الشروط المنصوص عليها في العقد. وعلى وجه الخصوص؛ يجب أن تكون بنود العقوبات حامية إلى حد ما للمستثمر.
وإذا لم يتم تسليم المشروع في الوقت المحدد؛ فإنه يجب ألا يتردد المستثمر في اتخاذ إجراءات فورية ضد شركة التطوير العقاري. وبصرف النظر عن بعض الحالات التي تكون لدى الشركات فيها أعذار معقولة للتأخير؛ فإن العديد من الشركات عادة ما تكون غير قادرة -أو غير راغبة في إكمال مشاريعها في الوقت المحدد- بمجرد أن تبدأ في طلب التأخير.
لذلك؛ يجب إعطاء هذه الشركات شعورا بأن المستثمرين يدركون حقوقهم تماما، وبأنهم مستعدون للمثول أمام المحكمة إذا لزم الأمر. كما يجب ألا تشوش بعض الكلمات المخادعة لشركات العقارات على المستثمرين بشأن المطالبة بحقوقهم.
عادةً ما يبدو اللجوء إلى المحكمة ورفع دعوى قضائية طريقة معقدة ومكلفة للمستثمرين؛ وبالتالي فإنهم قد يميلون إلى التردد في المطالبة بحقوقهم، ويفضلون الانتظار قدر الإمكان.
ولكن؛ هل هذه المخاوف خاطئة تماما؟ بصراحة لا. فقد يستغرق الأمر وقتا طويلا للحصول على نتائج من المحاكم (وذلك أساسا لأن الطرف المتنازع معه يستأنف عادة إلى أعلى ثم المحكمة العليا)، وفي أثناء فترة التقاضي هناك بعض الإنفاق مثل رسوم الاستشارة القانونية للمحامي أو أتعاب المحكمة.
كذلك من المحتمل أن تكون عملية إنفاذ قرارات المحكمة صعبة في بعض الأحيان. ومع ذلك؛ هل هناك خيار أفضل للمستثمرين بدلا من المطالبة بحقوقهم أمام المحكمة؟ في الغالب، لا.
لذلك؛ من الأفضل ألا يضيع المستثمرون الوقت لاتخاذ الإجراءات القانونية. ويرجع السبب في ذلك -بشكل خاص- إلى حقيقة أنه إذا كان هناك أكثر من قضية واحدة (وهو ما يعني أكثر من مدّع واحد) ضد شركة؛ فإن أيا من يفوز منهم في قضيته أولاً ستكون لديه فرصة لتنفيذ قرارات المحكمة أولا.
وبعبارة أخرى؛ فإن الدائنين الذين يفوزون في قضاياهم ضد شركة يصطفّون لجمع تعويضاتهم. وبالإضافة إلى ذلك؛ حتى إن كان الوصول إلى النتيجة الناجحة يستغرق وقتا، فإن مبلغ الرسوم الجزائية والفائدة الافتراضية يزيد أيضا مع زيادة فترة التقاضي.
ولذلك؛ لن يتم تعويض خسائر المستثمرين فقط، بل سيتم دفع غرامات إضافية لهم بسبب التأخير غير الضروري. وفي الختام؛ يبدو أن اللجوء إلى المحكمة طريقة مزعجة للمستثمر، لكنها عادة ما تكون الفرصة الوحيدة لتأمين الحقوق بشكل فعال.
